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一、城镇化要实现“两个转变”
中国城镇化的过程是“两个结构”转变的过程：
第一阶段，“城乡结构”的转变。
78年改革开放开始到现在，城镇化率已经达到53.73%人均GDP也达到 6905美元，中国现在开发区的面积超过之前积累上千年的城区面积，中国“两横三纵”的城市群体系已基本建立了，一些边缘地区的城乡结构改变将成为重点。
过去十年，城乡结构调整主要推动力靠“城市运营商”，“城市运营商”对推动中国的城镇化进程解决了两个问题：对政府来说，缺资金，但有土地；对二级地产开发商来说，它有融资渠道，但没土地。“城市运营商”通过打通政府资源和二级开发商的资金，把资源变资产，资产变资金，把价值不太高的农业用地变成工业用地、商业用地、住宅用地，拿地能力则是其最大的考验。
以土地和资金为核心的“城市运营商”一手资源一手资金，他们很快就可以把资源变资产，资产变资金。“城市运营商”在改变城乡结构方面可谓立下了汗马功劳。
第二阶段，“产业结构”的转变。
人均GDP达到3000美元以后，城市化水平达到50%以上时，将推动教育、医疗、社保等公共服务业；商贸、餐饮、旅游等消费型服务业，金融、保险、物流等生产型服务业的发展，服务业和第三产业的发展对城市化的推动作用将会起到主导作用，成为城市化深入发展的后续动。
中国城镇化空间结构上的变化已基本成型，产业结构调整空间巨大，“产业运营商”将是中国未来经济和城镇化发展的重要推动力。
二、从“城市运营商”到“产业运营商”
什么是“产业运营商”？它和“城市运营商”的区别是什么？
第一，城市运营商以土地运营为核心，做的是短线；产业运营商以产业运营为核心，做的是长线；
第二，城市运营商以房地产开发为重点；产业运营商以打造产业集群为重点；第三，城市运营商更多靠的是政府资源，拿地拼关系；产业运营商用产业资源做竞争力。
“城市运营商”到“产业运营商”有两个东西发生了变化。
“产业运营商”的两个东西是“城市运营商”不具备的——行业协会和内容企业。以前谁有资金和土地谁就可以做“城市运营商”，但“产业运营商”没有行业和内容资源则很难做。
从城市需求来看，经济发达和土地价值较高的沿海政府不缺钱，产业是城市发展的核心力量，城市的竞争更多的是产业的竞争。从人的需求来看，人的需求决定城市的载体。产业结构必须通过工业化的调整开始向公共服务业、消费服务业、生产服务业转型。这些转型才能满足人的需求和产业结构的转变——即习大大说的“提质增效”，这是今天各级政府都面对的问题。
相对于原来的城乡结构改变，新型城镇化的内涵就是产业结构的转变。从新职能上来说，从生产中心走向服务中心、消费中心、宜居中心转变；从保障体系来说，公共服务的均等化为发展目标；但是核心的推动力量在于新产业和新载体。新产业和新载体是“产业运营商”做的事情，新职能和新保障则是政府要做的。
很显然，要解决这个问题必须实现从快的“土地运营模式”到慢的“产业运营模式”的转变，而推动这个转变的力量，非“产业运营商”莫属。
三、如何做“产业运营商”？
产业运营商具备五大核心能力：
第一，产业定位。这是最核心的问题，但是很多运营商忽略掉了，产业定位的精准性决定了产业未来发展的可持续性，能不能踩到产业升级和产业发展的脉络上很重要。
第二，运营保障。运营能力是运营商赚钱的核心能力，王健林说过一句话：不管设计得如何好，建得再怎么好，最后关键看运营，这才是能不能挣钱的关键。
第三，招商渠道。立体的招商渠道，比如华夏幸福基业300人的招商团队，形成产业链招商库。
第四，金融通道。做运营商还是要解决钱的问题，形成股权产业基金，如张江对接新三板，清华的“钻石计划”等。
第五，管理输出。运营商最后很大可能要从重资产模式转变成轻资产模式，形成品牌价值优势，要轻资产运营，真正的资本是经验资本。
第四、产业运营的商机在哪里？
未来应该重点关注以下几点：
第一，产业新城。综合产业运营商有三个推动力：大型国企、地方融资平台、大型民企，做大才能做综合，因为他们可以通过资本介入一个产业。华夏幸福基业从03年到13年，十年做到年收入376亿，资产将近700亿，就做产业新城专家。招商引资是他的核心，他的运营团队有600人，把政府的很多职能全部拿过去，比如环保审批、项目备案、注册登记等在他的产业园内都可以一步到位。
第二，智慧城市。十八大提出新型城镇化的一个重要方向就是信息化，智慧产业运营商即将崛起。我们总结了3种力量：1、基础设施。中国电信、中国移动、中国联通都提智慧城市，他们是设施类打造智慧城市；2、软/硬件类提供者。如华为、中兴、浪潮、IBM，他们以软/硬件设备打造智慧城市；3、产业运营服务商，就是专注于做服务的。
第三，绿色城市。《“十二五”节能环保产业发展规划》中提到节能环保产业总产值将达到4.5万亿元，其中环保服务业产值超过5000亿元，形成50个左右年产值在10亿元以上的环保服务公司。节能产业、资源利用产业、环保产业都是核心内容。
第四，人文城市。如何挖掘城市的文化基因，避免“千城一面”？人文城市被提到前所未有的高度，文化运营商已经受到政府前所未有的关注和欢迎，典型的文化运营商就是工作室的老客户宋城，另一个老客户万达也在探索向文化运营商的转型。
实业兴邦，产业报国。未来还有一些产业是商机无限的，比如物流、航空、养老、农业、健康等等这些产业，也将是民营企业家可以去做运营商的核心内容。
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