朱景明
（国家体育馆局有限责任公司运营部主任）：

    我做的是国家体育馆，鸟巢工作，从０３年建成鸟巢时候就在那块，智能化系统在我们协会各位专家的指导下，最后顺利的成功了。通过这个奥运会的经验，留下一个鸟巢我本想着会是一个很轻松的工作，像以前工程可以休息休息，结果发现，问题不是那样的，有问题开始是在０８年初，也就是０７年底，我们鸟巢要建物业的时候，问题出现了，当时为了实现奥运会的报道，聘请了世界排名前三名的叫中南银行这家物业管理公司，是英国的，从１９世纪就开始进行物业管理，正因为他们的名气与经验我们引进他们的物业管理。但是整个过程中，一直到08年的6、7月份，发现他们的物业企业确实与我们的不同，他们的人员成本很高，技术程度因为进入中国之后，技术水平就没有中国工程技术公司的高，在这种情况下，我们当时就采取了特殊的方式，工程公司，热电，电气的物业管理工作，直接就把他们替掉了，所以这种情况下，所以勉强的保持了奥运会的运行，所以在这之后，我们一直想，我们黄主任提出了服务外包模式，然后我们尝试了一下，这几年，我们换了好几家物业公司，但是关键的容易发生安全事故，消防，安防，强电弱电，我们没有用别的物业公司，我们还是延续以前的物业公司，这样的话，在我们延续中出现了这样的问题，工程公司做物业，思路上好像没有达到物业的要求，物业有自己的一套东西，我也查了一下物业协会的东西，他们在2011年，编制了一本叫《物业设施管理手册》，主要是针对设施的，他们对电梯等有明确要求，但是对智能化没有明确要求，所以我们的智能建筑《规范》特别有必要，特别紧迫，物业设施承接管理，物业去接，能接到什么东西，验收的过程中，智能化验收的话，不容易发现问题，从结构来说，经理这方面说话味道也不足，过去也就过去了，从这两年的我们运营情况来看，物业单位的人员素质是比较低的，所以我们写这个规范是深还是浅，还是以服务外包的形式去写，决定着这个未来的物业服务情况。我就说第二个问题，第二个问题，物业管理与设施管理，我发现物业管理更多时候出现一个新名词叫设施管理，它简称叫ＦＭ，这个在１９９０年以后在国外兴起的。现在传到国内，在上海的话有一个设施管理协会，它相当于对设施资产的管理。他提出了专业管理，不像国内的提出怎么收费，保洁，安防，消防等工作。这样的话就有一个空缺，用规范来补充一下。还有就是我们要区分几个定义：运行、维护和维修。原来我们用在与物业单位签订运维合同，但是到现在，我们界定的还是不怎么清晰，物业单位能维修的我们写在运维合同里面，物业单位维修不了的，我们写在维修合同里面。维修合同的话我们一年有十到二十几份，签订单位就不是物业单位，而是生产商，供应商，我们一般签的都是三方协议。所以我希望在编规范的时候也把这部分内容写进去。不仅仅只规范我们的物业公司，还要规范我们的生产商和供应商，这个是我说的第三个问题，我说一下第四个问题，在我们规范编写过程中，我们用不用考虑新技术的应用。是不是有一个单独的环节还是用什么新的方式把它提出来。现在技术发展水平越来越快，我们每年都有新的技术出来，如果我们还是用以前的方式维护的话，给业主一种感觉，我们还是不够专业，我希望有一个表格，关于发展新技术的表格。每年提交给业主，考虑哪家会被用。